冠水の危険性が高い土地の評価について
相談内容

私は遺産相続の結果、現金を受け取りました。
良い機会なので、この際戸建住宅を購入しようと思い、掘り出し物を紹介され、気に入っています。
しかし、年に数回、小規模な冠水が起こることが判明しました。
冠水するような土地は何%程度減価して購入すべきでしょうか?

不動産鑑定士の回答

浸水における地価変動の実例として、浸水被害後は浸水前と比較して約9%〜15%地価が下落するという資料があります。

東海豪雨の時の浸水被害ように大規模であれば、行政としても何らかの対策(護岸工事とか下水処理能力の向上等)を考えるでしょうが、相談事例のように小規模な冠水が年に数回起こるという場合、対策を講じて貰えないということも考えられるため、寧ろタチが悪いとも考えられます。

従って、購入されようとしている土地の災害について、行政がどの様に認識しているかを把握する必要があります。
今後何らかの対策を講じてくれるのか否かを確認して下さい。各役所ではハザードマップを作成し、被災害地区を把握しているはずです。

冠水する土地だから何%下がると考えるのではなく、冠水被害のない土地の周辺相場から土盛り費用や擁壁築造費用等、冠水対策に要する費用を控除した価格が本件の適正な土地価格であると考えられます。

また、度々冠水するような土地であれば、地盤が軟弱である恐れもあります。
この場合、建物建築のためには、最悪杭打ちの必要も出てきます。
一生に一度の大きな買い物に、不安を残して購入するのは如何なものでしょうか?
それでも買いたいと思われるのであれば、瑕疵がある土地ですので、買手は特に強気で臨むべきです。
「あれだけ安く買えたのだから」と思うことができれば、将来の冠水時にも後悔の念を抱かなくてもすむような気がしますが如何でしょうか?