土地区画整理地の土地評価について
相談内容

私は父から土地区画整理事業の施行地区内にある土地を相続しました。既に仮換地の指定を受けていますが、造成工事が始まって既に1年を経過しているものの未だ工事は完了していません。
この場合、相続財産である土地はどの様に評価されるのでしょうか?

不動産鑑定士の回答

土地区画整理事業の施行地区内にある土地の評価は原則として、仮換地課税ですが、例外もありますので注意が必要です。

1)仮換地評価の原則
土地区画整理事業の施行地区内にある土地について、仮換地(土地区画整理法9条)が指定されている場合には、原則として、その宅地の価額は、仮換地の価額に相当する価額によって評価することになります。

2)仮換地評価の例外
その仮換地の造成工事が施行中で,当該工事が完了するまでの期間が1年を超えると見込まれる場合の仮換地の価額に相当する価額は、その仮換地について造成工事が完了したものとして、路線価方式又は倍率方式によって評価した価額の100分の95に相当する価額によって評価することになります。 
     宅地としての効用が現実には果たし得ない状況にあるため、その利用上の制限を考慮して評価する必要があることが理由です。

3)仮換地評価の例外の例外
仮換地が指定されている場合であっても、次の事項のいずれにも該当するときには、「従前の宅地」の価額により評価されます。
(1)仮換地について使用又は収益を開始する日を別に定めるとされているため、当該仮換地について使用又は収益を開始することができないこと。
(2)仮換地の造成工事が行われていないこと。

4)本件の場合
造成工事が完了するまでの期間が1年を超える場合であるため、仮換地について造成工事が完了したものとして、路線価方式又は倍率方式によって評価した価額の100分の95に相当する価額によって評価することになります。
或いは、使用又は収益を開始する日が別に定められている場合は、従前地評価されることになります。